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作者：毛容易

很明显，楼市放松的脚步在加快，据不完全统计，全国已有超60个城市放松楼市调控，且尺度越来越大，比如衢州取消限购限售、秦皇岛废止限购......

1、自下而上的放松

这一轮楼市放松有两个特点。

1）放松自三四线城市展开。

今年2月中旬，山东菏泽下调首套房比例，首付降至20%，随后赣州、重庆跟上，打响“首付2成”之战，于此更多城市加入放松行列。

此轮放松，自三四线城市开始，向一二线蔓延。从山东菏泽、赣州，到如今的衢州、秦皇岛，三四线城市几乎已经全面展开；一二线城市则是定点开花，重庆、郑州，哈尔滨等。

当下楼市调控，正开启一场自下而上地放松。

2）放松尺度越来越大。

早期的放松只是围绕购房补贴、房贷周期加快、下调房贷利率等形式展开，最多开启首付两成，这已经算得上最大尺度的放松了，然而现实更加魔幻。

郑州取消认房认贷，定向取消限购，重启货币化棚改，这还没完，据中国新闻周刊报道，郑州18条发布不久后，部分区域又取消了执行7年的差额20%个税，改为按照总价1%征收，一套房至少省掉几十万。

再是最近的，浙江衢州打响全国首个取消限购限售的城市，以及秦皇岛，河北省第一个废止限购令的城市。

楼市赤裸裸地放松，尺度之大。背后的底气是谁给的？

我认为，有监管层的意思，也有自身的需要。

监管层已经不止一次给楼市吹暖风了，其中，最直接的有两次——

3月初，2022年政府工作报告指出“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

3月中旬，国家六部委联合表态，从化解房地产风险到不扩大房地产税改革试点，再到稳定市场预期等，全都说了一遍。

这个信号再明确不过了，接下来的楼市就是要往宽松走。

另外，放松也有自身的现实因素，三四线城市库存量大，新房销售去化慢，这也影响了三四线城市的土地收入。

要知道，三四线城市没有优势产业贡献税收，政府的财政收入大部分都是靠卖地，土地收入减少直接影响的是财政，没有收入就没有支出，发展、民生，谈何容易？

2、稳房地产就是稳经济

为什么楼市刺激越来越强？本质上是为了稳经济。

3月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时表示，“当前国际形势更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大”。

中美毛衣战、俄乌战争，外加疫情肆虐，按照这个趋势下去，当年度要想完成预期5.5%的增速，有困难。

单就疫情的影响，深圳、上海两座城市先后停摆，直到现在上海依然是处于停滞状态。国内两座最富裕的城市深受疫情之害，可以预见，2022年一季度的经济数据不会好看。

根据央行发布的2022年第一季度城镇储户问卷调查报告，中国银行家宏发经济热度为34.4%，比上季度下降0.9个百分点，企业家宏观经济热度指数为35.7%，比上季度下降1.6个百分点。

以及在报告中显示，居民消费意愿跌至冰点，我国选择对大额商品与旅游增加支出的居民分别下滑至19.5%与17.2%，均处于历史低位水平。

各项数据都在下降，当下务必找到一个出口，带动经济增长，谁有这么大能耐，唯有房地产行业。

2021年中国房地产行业对财政收入的贡献度达到36%，近4成的财政贡献度，只有房地产了。

再说GDP，2020年房地产占GDP比重7.3%，这仅仅是房地产业，如今把房地产相关的上下游链加起来，可占尽GDP的30%。房地产行业沉淀了巨量的资金，这也是其他行业不可替代的。

实际上，中国家庭的财富近6成都集中在房子上，有数据显示，住房资产占家庭总资产的比例为59.1%。

综上所述，房地产行业对于我国经济以及居民财富非常重要。稳房地产就是稳经济，这不是一句空话。

怎么稳？首先是稳房企，过去诸多房企受“三道红线”压制，融资渠道会锁死，要知道房产这行玩的就是高负债，高杠杆，高周转，无法融资，等于打了他们七寸。所以从2020年以来，我们可以看到不断有房企暴雷。

当然，不是说房企不应该降杠杆，但个人看来，政策要有灵活性和区别性，不能一棍子打死所有。值得一提的好消息是，部分濒临倒闭的房企已有国资进入，比如华夏幸福，实现债务重组1048亿，这是个好兆头。

其次是楼市调控，说实话，之前的调控太严格了，就拿深圳来说，二手房指导价直接把楼市锁死，成交量一次比一次低，刷新历史下限。可能在当时来看，是合时宜的，必须抑制过热的深圳楼市，但现在来看，是有必要调整的。

为楼市松绑，满足合理住房需求，增加投资信心，拉动住房消费，带动经济增长是当下紧要的。

3、楼市报复性回暖？

不能粗暴地认为，楼市放松就能促使回暖，当下的市场表现出强烈的分化行情。

回暖最为明显的，典型如郑州。据央视新闻报道，郑州二手房与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅提升70%；部分新楼盘的打折送礼品的优惠力度都有所减少。

郑州这一轮放松可以写进历史了，同类级别的城市，没有比它尺度更大的了，所以楼市复苏明显。

但也有城市即使出了政策，楼市表现依然低迷，比如哈尔滨，废止3年限售政策。这种看起来很猛的举措，实则对于楼市刺激很弱。

限售是锁周期，对于自住群体来说，3年限售期基本无影响；对于投资客来说影响也有限，因为房产投资本就是长时间持有，而非短炒，这点投资客都清楚。

再说了，哈尔滨的3年限售从网签之日就开始计算，其实真正限售时长不过1-2年。

自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续7个月下跌。最新数据显示，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。

链家网数据显示，二手房挂盘超过10万多套，高库存压力，去化时间漫长，投资需谨慎。

哈尔滨一直没限购过，如今取消限售也是不痛不痒。面临经济下行，人口流出，哈尔滨的处境只会更加艰难，此次取消3年限售，个人认为，不仅带不动楼市，甚至会加速抛售。

简而言之，楼市回暖需要结合政策力度，以及城市来区分看待，政策力度越强，城市能级越高，回暖越明显，反之亦然。