2007年的夏天，大洋彼岸的漂亮国爆发了次贷危机，这场危机不仅让美国的房地产市场崩盘，还将全球拖入金融危机的泥潭。

而差不多同一时间的中国，一个26岁的女孩却成为了中国内地的女首富，她就是碧桂园的杨惠妍。

杨惠妍所代表的房地产行业在中国夺下首富宝座，与漂亮国的地产崩盘形成了鲜明的对比。也就是从这一年开始，中国的房地产市场即将迎来自己的黄金时代。此后王健林、许家印先后登上首富的宝座。

房地产也没有辜负“支柱产业”的地位，为中国撑过不久后即将到来的2008年经济危机起到了重要作用。

首富、骑士、野蛮人

但同样是这一年（2007年），孙宏斌则经历了自己人生中第二个重大考验（第一个考验是1990年的那场牢狱之灾）——被迫卖掉了自己一手创建的顺驰。

1994年-2004年，孙宏斌用了10年的时间东山再起，并将顺驰打造成了能够与万科抗衡的顶尖房企，其疯狂抢地的狂野作风，也被业界冠上了“孙疯子”的名号。然而在疯狂地扩张之后，顺驰的至暗时刻也即将到来。

2004年3月开始，针对房地产发展过热问题，政策部门进行了宏观调控，顺驰的资金链越来越紧张，而上市之路也因为宏观调控而梦断，顺驰集团难逃被卖掉的局面。

失去了顺驰的孙宏斌沉寂了一段时间，据说彼时的他经常会在KTV里歇斯底里地吼着崔健的《一无所有》。不过那时的他还真不是“一无所有”，在2003年创立的主攻高端房地产的融创成了孙宏斌翻身的机会。

仅仅过了1年，2008年12月，孙宏斌用自己惯用的方式宣告了“孙疯子”，豪掷20.1亿买下北京海淀西北旺地块——“孙疯子”回来了！

不过这次重出江湖的老孙，不仅要贯彻自己“疯子”本色，还开始当起了“白衣骑士”。

2011年，绿城地产遭遇资金链紧张，孙宏斌挺身而出，买绿城房子为其站台。

2014年，佳兆业濒临破产，融创资约45.5亿港元收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。

2017年1月，孙宏斌斥资150.41亿救乐视于水火，并且亲自接手乐视的烂摊子，让贾跃亭得以出国专注做汽车。这件事，不仅让孙宏斌“白衣骑士”形象最“高大”的一次，也多了一顶“接盘侠”的帽子。

2017年的7月中旬，中国的房地产行业迎来了一场世纪大交易——融创携手富力地产，以637.5亿元的价格接盘了万达的13个文旅项目以及76个酒店。

那是曾经贵为首富的王健林最落寞的时刻，也是“白衣骑士”孙宏斌最高光的时刻。

彼时的孙宏斌，自称这笔交易是“摘桃”捡了便宜。这骑士当的，绝对是男友力MAX。

回顾那几年里，大部分的房企老板们真的是到处撒钱买买买。

例如曾经的首富许家印，就接棒老孙成为第二位挺身而出的白马骑士。恒大在法拉第未来走投无路、求助无门即将倒下的时刻伸出了援助之手。当然，这场营救最终也是不欢而散。

还有房地产发家的“野蛮人”宝能姚老板，先是试图叩开万科的大门，争夺这个TOP3房企的控制权，与王石展开震惊全国的“宝万之争”。随后又闪电“袭击”了玻璃行业的龙头企业南玻A，以及董明珠的格力电器，在资本市场掀起一阵阵巨浪。

骑士们跌落马下

不过，2021年的今天，上述的这些大佬们都陷入了自己的困境。近期更是频频爆出房企大佬们“消失”的消息：

先是泰禾老板黄其森协助有关机关调查，暂时失去对公司的管理权；

此后，广州市中级人民法院的一份公告提出宝能老板姚振华欠债后“下落不明”（已经辟谣），直接冲上热搜；

恒大的许老板同样因为缺席3月22日召开的恒大集团投资者会议，引发众多猜疑。

然后，就是融创孙宏斌。3月25日，融创公告称，预计不能如期兑付债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息，原因是“无法筹措到足额资金”。消息公布之后，融创的“20融创01”债券价格暴跌41.57%，价格只剩36.83元。

房地产大佬们为何接连陷入困境？

最主要的原因就是行业发展模式在遭遇政策和时代变化之后，发生了根本的转变。

过去20多年，房地产堪称造富机器，这背后是需求旺盛+高杠杆发展模式。

从需求上看，1998年住房商品化改革开始，经过20多年的发展，城镇化率从1998年的33.35%，增长到2021年年末的64.72%，差不多翻了一倍。人口从农村迁往城市，城镇人口的增长带来了大量的住房需求。

而开发商这边，玩的就是资金的游戏， “前期融资—开发贷—销售回款”环环相扣、高速周转。加上银行的青睐，开发商们借新还旧的游戏玩得溜得很。

在高负债模式之下，中国房企的负债总额从2000年的1.9万亿到2020年飙升到85.7万亿，增长超85倍。

可以说，房企的繁荣就是靠负债堆起来的。

但2020年“三道红线”出炉，就是要整顿房地产的金融游戏。

当外部融资依旧不畅、销售回款仍未见底，而偿债高峰即将到来之际，开发商们好日子也就到头了。前有恒大、泰禾、华夏幸福、佳兆业、阳光城、奥园、蓝光、正荣、当代置业、花样年等排队爆雷的；后有融创、世茂、富力、融信、中南、祥生、中梁、荣盛等存在诸多潜在风险的房企（这些企业一定要注意）。

玻璃大王曹德旺曾经说过，有些开发商自己一分钱不出，从银行贷款，花几个月建好房子，然后把房子卖掉，几十亿的利润就来了，这钱赚得太容易了。这种“容易钱”，不仅在开发商，还有一些“本来就有钱的人”和“幸运的人”。

有钱人凭借着房产等资源越来越有钱，穷人却越来越穷。结果就是部分人过度富裕、多数人富裕不起来。这种金字塔型的社会结构，对立越来越明显。这并不符合共同富裕的时代要求，必然也要面临调整。

所以，最近虽然我们看到很多托底乃至刺激房地产的政策出台，但这些都是迫于当下的经济形势来稳定经济的。毕竟，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

不过，这种刺激效应已面临边际递减的尴尬，而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。

尤其是考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，新一轮松绑，更大作用在于维稳和扭转预期，对于高能级城市或许不乏刺激作用，但大多数城市能维持房价不跌就相当不错了。

没错，未来无论政策如何松绑，楼市恐怕都回不到过去了。

结语

今天的文章里，我大篇幅地提到了融创，在文章的结尾我还就再多说几句融创。

融创目前最大的危机是流动性，短期债务压顶了，资产负债为86.6%，非受限现金短债比为1.11，剔除预收账款后的资产负债率为76%。

非常值得注意的，就是在前不久的兑付危机中，初步展期方案提到：融创董事会主席孙宏斌将为涉资40亿元的债务提供担保，并承担无限连带责任。

这已经不是孙宏斌第一次为融创“输血”了。但这次老孙把自己“押上”很大的一个目的，就是要给外界的信心。

从公司的基本面分析，据2021半年财报显示，融创的总土地储备面积为2.78亿平方米，权益土地储备约1.64亿平方米。

横向对比看看，2021年上半年，融创以2.3万亿元的总土储货值排在第三位，而权益货值以1.4万亿排在第四位。可以说这样的基本面还是很优质的，并且这些土储集中分布在长三角和环渤海的核心城市。

如今，融创已开启全方位自救模式，从卖资产到孙宏斌“赌上自己”。都是希望进一步给低迷的市场提供信心。

加上中国的房地产市场是个明显的政策市，近期政策端频传的“暖”信号，还是可以缓解房企的危机的。

所以我们看到，过去这一周地产股还是表现非常不错的。不过，以孙宏斌为代表的昔日的骑士们能否迎来自己的“白衣骑士”，我们还需要静静等待。

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。